经过长达一个多小时、共计291轮的激烈线下竞价，6月5日，保利置业以57.72亿元的总价，将位于深圳南山区粤海街道的T204-0153宗地（以下简称“粤海地块”）收入囊中，成交楼面价达到约10.87万元/平方米，溢价率高达150.74%。
这一价格不仅远超挂牌底价23.02亿元，更刷新深圳涉宅用地楼面单价历史纪录，成为深圳新的“单价地王”。
保利置业为何不惜以“地王”价格拼下这块宝地？这场“豪赌”背后，有着怎样的机遇与挑战？
“宇宙第一街道”的绝版宅地
上述地块位于有“宇宙第一街道”之称的粤海街道，地处海云路和海天二路交叉口东北角，土地面积14116.04平方米，规划建筑面积53110平方米，用地性质为二类居住用地，产权70年。
规划指标中，容积率仅2.9、建筑限高100米的设定尤为引人关注——在以高密度开发著称的科技园核心区，2.9的容积率堪称“奢侈”，意味着未来项目极有可能被打造成市场稀缺的低密小高层或板式产品。
本次土拍吸引了保利置业、华润置地、中海地产、招商蛇口、建发房产、越秀地产6家头部央国企参与竞拍，竞拍过程跌宕起伏。
起初，作为“陪跑”姿态出场的19号保利置业，在开拍约一小时内始终保持观望。竞拍进入中后段后，房企举牌速度明显加快。据深圳公共资源交易中心披露的报价记录，现场甚至出现30秒内连续出价4次的情况。245轮竞价后，报价达到53.12亿元，楼面价正式突破10万元/平方米大关。此后竞争演变为保利置业、越秀地产和中海地产三家之间的较量。中海在报价55.12亿元后退出，保利置业与越秀地产展开最后的“一对一”拉锯战。又经过约12分钟、26轮加价，保利置业报出57.72亿元的最终价格，成功夺地。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这宗堪称南山“科技园板块最后留白地”的纯二类居住用地，区位优势极其优越。粤海街道汇聚了超1600家国家高新技术企业，腾讯、大疆、中兴等众多互联网和半导体行业巨头均在此发迹，板块内职住比严重失衡，科技“新贵”购买力非常充裕。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅也指出，该地块拥有粤海科创产业及教育商业配套，承接片区数万高新产业高净值改善置业需求，土地资源呈现极度稀缺属性。
楼市“K型复苏”下的“地王”豪赌
值得关注的是，保利置业过去二十多年主要深耕深圳龙华、龙岗、坪山等外围板块，以刚需和改善项目为主。此次拿下粤海地块，标志着保利置业从城市外围向最核心、最昂贵的住宅市场发起冲击。
这场高调拿地背后，保利置业面临着巨大的机遇与多维的挑战。
从机遇维度看，该地块承载着一线城市的增长红利。粤海街道虽以科创闻名，但高端住宅供应长期缺位，片区二手房标杆楼龄普遍偏长，而周边高净值人群改善需求持续释放。据58安居客平台线上数据，粤海、深圳湾区域二手房挂牌均价约18万元/平方米，高区海景房源挂牌价高达22.3万-26.4万元/平方米。
2025年11月至2026年3月，深圳湾澐玺项目入市4个月累计销售额高达239亿元，备案均价18.2万元/平方米，印证了一线城市核心区的强大“吸金能力”。
按市场机构测算，剔除配建因素后该地块实际楼面价约11.45万元/平方米，未来项目售价需达到16万-18万元/平方米方能保本，超过20万元/平方米也并非没有想象空间。
另一方面，高品质地块也是保利置业产品线升级的契机。粤海项目的开发将考验其将刚需改善经验向顶级豪宅赛道转型的能力。容积率仅2.9的低密地块，恰恰为打造标杆豪宅产品提供了优质条件。若项目成功推出市场，将成为保利置业在大湾区乃至全国高端住宅赛道的里程碑之作。
但挑战同样不容忽视。首先就是来自资金层面的考验——57.72亿元的土地款和后续开发资金。按出让条件，地块须在《出让合同》签订之日起1年内开工、4年内竣工，集中开发的资金需求与项目回款周期将考验公司的资金调度能力。
其次，保利置业需要实现产品端的突围。李宇嘉也指出：“地块所在的粤海街道，本身就是豪宅密集的区域，周边二手豪宅比较多，而且社区都比较大，该地块比较小，在社区氛围方面可能较弱，加上地价比较高，必然要打造高端豪宅来去化，面临着此前热销豪宅项目如深圳湾澐玺的竞争。”
此外，市场波动风险也需警惕。尽管目前深圳楼市回暖趋势明显，但是，房地产市场仍处于调整周期之中，豪宅市场的热度能否持续、产品入市时能否获得市场认可，仍需时间检验。
“当前，深圳楼市仍然是点状复苏，市场冷热不均。近期，深圳豪宅项目呈现热销态势，也有‘K型复苏’的说法，这些项目都是个别的、位于核心板块的，推盘量也非常少，并非全面的复苏，对于楼市的带动作用也是有限的。”李宇嘉表示。
如何在高地价的压力下做出“过硬”的产品，以真正匹配科技“新贵”的需求和购买力，这是保利置业面临的最大挑战。
新京报贝壳财经记者徐倩
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