最近楼市圈的风头，全被港深两地抢了。香港楼市刚火得一塌糊涂，深圳这边立马跟上，新房二手房成交量直接飙涨，核心板块的售楼处挤都挤不进去。而这波行情里，最让人佩服的还是李嘉诚——早在港深楼市没动静的时候，他就悄悄下手加仓两地核心地产，拿地、调研一个不落。所有人都在问：这位摸透楼市周期的“超人”，是不是又一次精准踩中了拐点，赌对了？
香港楼市的爆发，真不是吹的，实打实的数字和现场热度摆在那儿。香港差饷物业估价署最新数据，住宅价格指数环比涨2.8%、同比飙12.5%，连续12个月回升，创下近5年最长回升纪录；中原地产的数更直观，4月香港一手房成交超3800宗，环比猛涨35%，二手房也站稳2500宗，核心板块的成交直接爆了。
核心片区的表现更是离谱，启德4月新盘平均去化率超90%，有个改善盘开盘当天直接售罄，购房者连夜排队选房；中环、金钟的千万级豪宅，成交量环比涨40%，九龙塘的学区房更是一房难求，挂牌量少了三成，业主根本舍不得卖。土拍市场也跟着热疯了，上个月观塘一宗商住地，长实、新鸿基等8家房企疯抢，成交价高出底价18%，房企抢地的劲头肉眼可见。
其实香港楼市这波火，早有苗头。从2025年5月触底开始，香港就接连放利好，下调按揭利率、放宽印花税、优化置业补贴，一步步释放需求。加上前期跌了这么久，核心地段房价性价比拉满，租售比冲到4%，比银行定期存款香多了，市场早就憋着一股劲，现在不过是集中爆发而已。
香港这边的热度还没降，深圳楼市直接接棒，涨势一点不输。深圳住建局官方数据，4月新房成交5200多套，环比涨29%，二手房成交更是突破7800套，创下近18个月新高；核心区域价格也开始抬头，前海、蛇口的次新二手房，挂牌价环比涨3%-5%，不少优质房源，买家加价都抢着要。
经济学家马光远最近聊深圳楼市，直言这波不是短期炒作，是大湾区融合、政策利好和积压需求一起兑现的结果，港深联动才是核心推手。这话一点没毛病，现在香港客入深置业的比例，从之前的5%直接涨到15%，前海、龙华、龙岗这些临深板块，成了香港客的首选，前海某新盘，香港客成交占比甚至达30%。
这背后全靠政策给便利，深港24小时通关后，通勤跟串门似的，加上深圳给香港客的置业补贴、社保豁免，大大降低了买房成本。现在去前海、蛇口的售楼处看看，满耳朵都是粤语，不少案场专门配了粤语置业顾问，香港购房者周末组团来选房，看中的就是深圳的房价优势和大湾区的潜力。不光新房，深圳优质二手房也火了，福田百花学区房、南山科技园次新房，到访量直接翻倍，不少业主干脆撤牌，等着涨价再卖。
港深楼市双双爆火，回头看李嘉诚的布局，才发现他早就踩准了节奏。2025年下半年，港深楼市还在磨底的时候，李嘉诚家族就开始动作：长实豪掷103亿港元，拿下香港启德优质住宅地，这是长实时隔3年在香港核心区拿地；紧接着，旗下团队多次现身深圳前海、蛇口、福田的土拍现场和商业项目，调研地块、加仓现有项目，一点都不闲着。
这些动作绝不是偶然，李泽钜今年在长和业绩发布会上早就亮了态度：“大湾区尤其是香港、深圳核心地段的资产，长期价值不用多说，地产始终是集团核心业务，只要回报合理，我们肯定会积极布局。”之前他也多次说，不会错过大湾区机会，核心城市的核心地段，永远是布局的重中之重。
而李嘉诚布局的区域，恰恰就是现在港深楼市最火的地方：香港启德、中环，深圳前海、蛇口，全是两地的黄金地段，完美契合他一直坚持的“地段论”。别人还在犹豫楼市会不会回暖的时候，他已经悄悄布局完毕，这根本不是碰运气，是早就摸透了市场的脾气。
港深楼市能接连爆发，背后的逻辑其实很简单，李嘉诚只是早早捕捉到了信号而已。首先是政策利好扎堆，香港接连放宽调控，深圳也优化限购，非深户社保年限缩短、首套房首付下调，加上大湾区融合政策落地，深港通关、人才互通、产业联动，给楼市复苏铺好了路。
其次是市场基本面撑得住，港深楼市跌了近5年，泡沫挤得干干净净，核心地段租售比大幅提升，性价比拉满。这几年两地的刚需、改善需求一直被压着，政策一放松，需求直接集中释放，这才是复苏的根本。
还有资本扎堆入场，除了李嘉诚，外资也在悄悄抄底，黑石、高盛今年一季度拿下香港中环商业大厦、深圳前海写字楼，总投资超60亿元；本地房企也开始积极拿地，深圳前4个月土拍成交金额同比大涨45%，资本集体入场，市场信心直接拉满。
说白了，李嘉诚根本不是单纯“赌”，而是精准抓到了港深楼市的“政策底+市场底+资本底”，三重信号叠加，才敢果断出手。这是几十年摸爬滚打下来的市场敏感度，也是对楼市周期的精准理解。
港深楼市这波爆发，不只是两个城市的事，更是给大湾区和全国楼市递了信号。大湾区这边，港深作为“领头羊”，热度已经传到周边，东莞临深、惠州大亚湾、珠海横琴，4月成交量环比都涨了20%-30%，香港客的置业范围也越来越大，大湾区楼市复苏开始联动了。
对全国楼市来说，这波行情再一次印证：普涨的时代早就过去了，楼市复苏永远是核心城市先动，核心城市的核心资产先涨。那些人口多、产业强、有区域联动优势的城市，楼市才有复苏的底气，而远郊板块、没配套的房源，根本跟不上节奏。
对普通买房人来说，这也是个明确的参考：现在买房别再想着闭眼买就能涨，一定要“择城、择区、择品”，优先选核心城市的核心地段，尤其是有产业、有配套、能跟周边联动的板块，这类资产的抗跌性、保值性，才更有保障。
回头再看李嘉诚的布局，与其说他赌对了，不如说他只是比别人看得更早、更准。他的所有动作，都是基于对政策、市场、资本信号的实打实判断，而港深楼市的爆发，不过是这些信号叠加后的必然结果。核心城市的核心资产，本就是楼市复苏中最先起势的，这一点，李嘉诚只是先下手而已。
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